Licytacje komornicze - mój nowy pomysł na inwestowanie!

Licytacje komornicze to temat wzbudzający skrajne emocje. Komornik często kojarzony jest z bezlitosnym urzędnikiem państwowym, który tylko utrudnia ludziom życie, a zakup na licytacji komorniczej, to żerowanie na ludzkiej krzywdzie. Ale, czy tak jest do końca... Z tym i innymi dylematami na temat licytacji przyszło mi się zmierzyć w ostatnim czasie. Jak się okazuje temat jest bardziej złożony...

Wyjaśnijmy sobie już na początku - ja osobiście nie uważam, że kupując na licytacji komorniczej wykorzystujemy czyjeś nieszczęście - o ile rzeczywiście nie robimy tego z premedytacją. To prawda, że licytacja może być wynikiem czyjegoś potknięcia, niepowodzenia, nieprzychylności losu. Nikt z nas nie chciałby się znaleźć w takiej sytuacji. Jednak to, że my nie weźmiemy w niej udziału niczego nie zmieni z punktu widzenia dłużnika. Mieszkanie tak czy siak zostanie zlicytowane, jeśli tylko znajdzie się ktoś chętny do jego nabycia. Przekornie uważam wręcz, iż nasz udział w licytacji może tylko pomóc dłużnikowi - im więcej licytujących, tym większa szansa na uzyskanie lepszej ceny, a co za tym idzie zaspokojenia wierzycieli i spłacenia długów delikwenta (niekiedy nawet z zyskiem dla niego).

Ja miałam w zeszłym tygodniu swoją pierwszą przygodę z licytacjami komorniczymi, niestety nie udało mi się kupić nieruchomości na której mi zależało, ale na pewno zdobyłam cenne doświadczenie w tym temacie i będę mogła je w przyszłości wykorzystać. Było bardzo blisko, ale cóż... Może następnym razem się uda.

Licytacje komornicze jeszcze kilka lat temu cieszyły się niewielkim zainteresowaniem, ale sytuacja ta zaczęła się mocno zmieniać i moim zdaniem jest to ostatni moment na zainteresowanie się tym tematem, ponieważ powoli staje się on zdominowany przez tzw. "wymiataczy", z którymi bez doświadczenia trudno będzie nam konkurować. Warto również zauważyć, że z roku na rok zwiększa się ilość licytacji komorniczych, a zatem i okazji do znalezienia oferty, która nas interesuje.

Strategie są różne. Znam osoby, które chodzą tylko na drugie licytacje, ponieważ dopiero wtedy cena wywołania jest dla nich atrakcyjna. Ale jak pokazuje moja historia, takie myślenie może być bardzo złudne. W moim przypadku mieszkanie z ceną wywołania z pierwszej licytacji w okolicy 134 000 zł w drugiej licytacji startowało z poziomu 119 000 zł, a ostatecznie zostało sprzedane za ponad 168 000 zł. Wniosek - na pierwszej licytacji, na którą nikt się nie stawił (nikt nie wpłacił wadium) można było bez problemu kupić to mieszkanie znacznie taniej!

Z wiedzy jaką posiadam wynika, że na drugich licytacjach najczęściej pojawiają się "łowcy okazji" oraz pośrednicy, którzy już mają klienta na daną nieruchomości i za wszelką cenę chcą ją wylicytować, a to skutkuje tym, że cena nabycia coraz częściej przerasta cenę wywołania z pierwszej licytacji, która pozornie pierwotnie mogła się wydawać zbyt wysoka. W tym przypadku prawdziwa jest zasada, żeby kuć żelazo póki gorące i nie przespać okazji, która nas szczególnie interesuje.

Moja przygoda z licytacją...

Do tematu licytacji komorniczych podeszłam bardzo poważnie. Od dłuższego czasu zgłębiałam ten temat. Przestudiowałam wszystkie powiązane ustawy, aby dokładnie poznać cały aspekt prawny związany z tym tematem. To był też główny powód mojego milczenia na blogu. Ja tak po prostu już mam, że nie zabieram się za coś, czego do końca nie poznam. I o ile w licytacjach komorniczych chyba nie da się przewidzieć wszystkich okoliczności, to jednak sporo jesteśmy w stanie zrobić, aby uniknąć wielu niepotrzebnych problemów. Jeśli w wystarczającym stopniu przyswoimy wiedzę na ten temat, ryzyko może się okazać niewielkie.

W najbliższym czasie przygotuję w formie pigułki najistotniejsze, wręcz niezbędne informacje, jakie powinien posiadać każdy, kto chce w ogóle rozpocząć swoją przygodę z licytacjami. Moim zdaniem może to być niezła okazja do zrobienia dobrej inwestycji - w przypadku zakupu pod wynajem lub zysków kapitałowych (z nastawieniem na sprzedaż z zyskiem) - lub oszczędzania - w przypadku zakupu po atrakcyjnej cenie swojego własnego lokum. Dzisiaj skoncentruję się jednak na moim debiucie...

Mieszkanie, które mnie zainteresowało, nie do końca spełniało nasze oczekiwania odnośnie metrażu i rozkładu, ale idealnie wpasowało się lokalizacyjnie do naszych potrzeb. Główny atut, to bezpośrednie sąsiedztwo ze żłobkiem, do którego od września wyruszają nasze dzieci. Droga piechotą zajmowałaby nam około minuty, czyli ideał! Dodatkową atrakcją był należący do lokalu ogródek, który przy małych dzieciach jest wartością nie do przecenienia. W bliskim sąsiedztwie znajdował się też park, przychodnia zdrowia oraz kilka sklepów. Jednym słowem wszystko, co młodej rodzinie do życia potrzebne. W zasadzie, gdyby nie mały metraż i brak możliwości wcześniejszego obejrzenia lokalu, byłoby to dla nas mieszkanie doskonałe pod każdym względem. I pewnie licytowalibyśmy do upadłego, ale...

Pierwszym naszym krokiem, po odnalezieniu informacji o licytacji, był telefon do komornika, w celu uzyskania jak najwięcej informacji, na temat danej nieruchomości. Niestety nie jest to jedyne źródło, które powinniśmy sprawdzić, ale warto od niego zacząć. Z tego co się orientuję komornik nie ma żadnego obowiązku udzielać nam takich informacji, on ma udostępnić dokumentację przed licytacją i tyle. W naszym przypadku z uzyskaniem telefonicznie interesujących nas informacji nie było jednak problemu. Po zebraniu podstawowych informacji od komornika, udaliśmy się pod podany w obwieszczeniu o licytacji adres i zorientowaliśmy się w dokładnej lokalizacji mieszkania - w naszym przypadku parter z ogródkiem. Od razu mogliśmy stwierdzić, że jest to mieszkanie opuszczone - czyli odpadał problem eksmisji ewentualnego lokatora. Pozostało nam zatem sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. W tym celu udaliśmy się do sądu, aby przejrzeć akta danej sprawy. Te akta przestudiowałam bardzo szczegółowo i poznałam dość dobrze ryzyko, z jakimi wiązała się ta transakcja. W mojej ocenie była to duża okazja, ponieważ sprawa nie była zbyt skomplikowana. Po przeanalizowany wszystkich za i przeciw wpłaciliśmy wadium i jeszcze przed wyjściem na licytację ustaliliśmy strategię oraz próg finansowy, do jakiego byliśmy skłonni licytować daną nieruchomość. Reszta potoczyła się sama...

Sama licytacja nie była dla mnie zbyt emocjonującym przeżyciem, chociaż wcześniej myślałam inaczej. Na początku komornik zweryfikował tożsamość osób, które wpłaciły wadium. Po tym pierwszym, w naszym przypadku baaardzo czasochłonnym zadaniu, komornik przeszedł do podania wszystkich najistotniejszych informacji o licytowanym lokalu, z podkreśleniem kwestii, które dotyczyły nabywcy - ewentualnych ryzyk oraz długów, służebności, które mogłyby przejść na nabywcę. Następnie był czas na zadawanie dodatkowych pytań i wyjaśnianie wszelkich wątpliwości. Co ciekawe, całkiem sporo osób zadawało pytania, po których można było z cała pewnością stwierdzić, że nie maja o tym mieszkaniu żadnej wiedzy. To zaskakujące, biorąc pod uwagę fakt, że byli skłonni zaryzykować zakup własnymi pieniędzmi.

Po wszystkich wyjaśnieniach rozpoczęło się najważniejsze - sama licytacja. Cena wywołania, następnie szybki wzrost ceny (w zasadzie w drugim postąpieniu) do ceny wywołania z pierwszej licytacji, a potem już samo poszło... Cena ostateczna poszybowała o prawie 50 tys. zł powyżej ceny wywołania, co moim zdaniem jest bardzo zaskakującym wynikiem. Tym bardziej że "nasza" licytacja była przed południem, a z reguły takie licytacje są mniej oblegane niż licytacje popołudniowe. Ale może cena była tak bardzo kusząca, że wielu nie mogło się jej oprzeć...? A może ten ogródek tak przyciągał? Trudno mi teraz to ocenić. Po licytacji rozmawiałam z kilkoma licytantami i wiem, że byli oni (podobnie jak my) zainteresowani zakupem na własne potrzeby mieszkaniowe. Szkoda zatem, że licytacja skończyła się, tak jak się skończyła. Dzisiaj wiem bowiem, że przebiła nas osoba zawodowo zajmująca się pośrednictwem w sprzedaży nieruchomości. Ale może tak miało być...?

Licytacja - inny sposób na zarabianie...

Po tym naszym pierwszym doświadczeniu z licytacjami, jestem bogatsza również o inne informacje... Licytacje komornicze, jak się okazuje, to również dobra okazja do zarabiania... Oczywiście niby nikt oficjalnie tego nie potwierdza, ale każdy kto wziął udział w jakiejś licytacji to wie, można zarobić, nawet jeśli nie jest się zainteresowanym licytowaniem danej rzeczy. Chodzi o to, że przed licytacją zazwyczaj padają propozycje ze strony "najbardziej" zainteresowanego, który w zamian za odstąpienie od licytacji proponuje pewną rekompensatę w bilonie. I w przypadku bardziej wartościowych licytacji (głównie nieruchomości), kwoty mogą być naprawdę pokaźne! Wcześniej nie miałam zupełnie pojęcia o tym, że coś takiego funkcjonuje. Byłam zszokowana, że dzieje się to w zasadzie przed obliczem Sądu... Ale jak tylko poszperałam w internecie trochę na ten temat, to okazało się, że wszyscy o tym wiedzą, a całkiem sporo ludzi zarabia w ten sposób. Wystarczy mieć trochę wolnego czasu i pieniędzy... Chociaż ja, mimo iż jestem wyjadaczem wisienek, taką okazję do zarobienia bym sobie odpuściła. Ale może to ja jestem w błędzie.

A czy Wy macie może jakieś doświadczenie lub przemyślenia w temacie licytacji? Gorąco zachęcam do dzielenia się Waszymi opiniami. Tak jak wcześniej uprzedzałam, ten post jest wstępem do tematu i na pewno będę go kontynuowała. Dlatego jeśli macie jakieś sugestie czy pytania, to również zachęcam do dzielenia się ze mną takimi informacjami w komentarzu. Może dzięki temu uda mi się w przyszłości rozwinąć temat tak, aby każdy mógł z niego wynieść potrzebne informacje.

A tymczasem... Miłego dnia!